Acheter un bien avec une procédure en cours : ça veut dire quoi ?

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Vous avez un bien immobilier qui vous tente, mais vous ne savez pas quoi en penser, car il est dans une procédure en cours ? Bien que le terme puisse faire peur, il est bon de savoir qu’une procédure en cours ne signifie pas que l’achat de votre bien n’est pas une bonne idée. Si vous hésitez, voici notre guide complet pour comprendre les implications et agir en connaissance de cause.

Que signifie une “procédure en cours” dans le cadre de l’achat d’un bien, notamment d’une copropriété ?

L’expression juridique de "procédure en cours" peut indiquer des situations variées, allant de litiges mineurs à des problématiques plus complexes et profondes au sein d’une copropriété.

Avant de vous lancer dans la procédure d’achat, vérifiez quel est le statut du syndic du bien concerné. Une gestion entre un syndic traditionnel, un syndic bénévole ou un syndic professionnel n’a pas les mêmes résonnances juridiques. Il faut donc s’informer en amont, avant de prendre une décision. 

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Quelles sont les différentes procédures juridiques existantes ?

Les procédures en cours dans une copropriété ne sont pas toutes synonymes de gros problèmes. Voici un aperçu des plus courantes :

1. Procédure d’alerte : elle est déclenchée lorsque le taux d’impayés dans la copropriété dépasse 15 % (plus de 200 lots) ou 25 % (moins de 200 lots). Un mandataire ad hoc peut être désigné pour analyser la situation et proposer des mesures correctives.
2. Procédure pour état de carence : c’est la situation la plus grave, lorsque le syndic est incapable de gérer la copropriété. Celle-ci peut même aboutir à une expropriation.
3. Redressement judiciaire : si les impayés perdurent, un administrateur provisoire peut être nommé pour rétablir une gestion saine.

Ces trois procédures n’ont donc pas la même résonance, lorsque vous visitez et que vous envisagez d’acheter un bien en copropriété. 

 💡La loi Alur encadre la “procédure en cours” qui doit être annoncée, au plus tard, lors du compromis de vente. Ainsi, l’acheteur a 10 jours pour se rétracter et invoquer cette procédure pour sortir de l’acte d’achat. 

Quels sont les impacts potentiels pour l’acheteur ? 

Une procédure en cours peut influencer :

• Les charges de copropriété : en cas d’impayés importants, les copropriétaires solvables pourraient être sollicités temporairement.
• Les travaux à venir : certaines procédures nécessitent des investissements conséquents pour redresser la situation de l’immeuble.
• La valeur du bien : un bâtiment mal entretenu ou sujet à des litiges peut perdre de sa valeur.

Quels sont les documents que vous devez consulter avant d’acheter ? 

Pour évaluer les risques liés à une procédure en cours, plusieurs documents doivent être lus de votre part. Ils doivent vous permettre de prendre connaissance des conséquences financières, comptables et juridiques du bien concerné. 

Le pré-état daté, un incontournable

Avant de signer un compromis de vente, le vendeur doit fournir un pré-état daté, établi par le syndic. Ce document mentionne :

• Les éventuelles procédures en cours.
• Les charges impayées par le vendeur, qui resteront à sa charge lors de la vente.

Autres pièces à examiner attentivement

Voici les principaux documents à demander pour éviter les mauvaises surprises :

• Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années : ils révèlent les discussions sur les travaux ou les litiges passés ou en cours.
• Carnet d’entretien du bâtiment : il détaille les travaux réalisés et ceux planifiés.
• Règlement de copropriété : pour comprendre les règles spécifiques en vigueur dans l’immeuble.

Besoin d’aide ? Un notaire ou un conseiller juridique peut vous aider à interpréter ces informations.

Acheter un bien en procédure : un risque à mesurer

Acheter un bien avec une procédure en cours n’est pas systématiquement une mauvaise idée. Tout dépend de la nature et de l’ampleur de la procédure.

Quand la procédure peut être un atout

Paradoxalement, une procédure en cours peut parfois être un signe positif :

• Action proactive de la copropriété : cela montre que le syndic ou les copropriétaires prennent des mesures pour résoudre les problèmes.
• Opportunité de négociation : les vendeurs peuvent être plus enclins à baisser leur prix pour compenser les risques perçus.

Dans quels cas est-il recommandé de renoncer ? 

Cependant, dans certains cas, il est préférable de passer votre chemin :

• Si la copropriété est en état de carence, les coûts à venir pour réhabiliter l’immeuble peuvent être colossaux.
• Si la procédure de redressement ne montre pas de perspectives de résolution rapide, l’investissement peut devenir une source de stress financier.

Acheter un bien immobilier sous une procédure en cours : que retenir ?

Acheter un bien en copropriété avec une procédure en cours nécessite une analyse approfondie. La clé réside dans une lecture rigoureuse des documents, des échanges avec le syndic et l’accompagnement par un expert juridique. Certaines procédures, bien que complexes, peuvent ouvrir des opportunités, tandis que d’autres nécessitent une prudence accrue. Prenez le temps d’évaluer chaque détail pour faire un choix éclairé et éviter les désagréments futurs.